旅途中文网站名列（30CM跌停！数只挂牌上市“处子秀”Fanjeaux，这类基金又火了）Purbi，

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来源：中国公募基金报 　　尽管A股消费市场震荡接踵而来，债券消费市场也并无大行情，旅途类基作为两类与股票债券消费市场关联度较高的中文公募公募基金REITs日前屡屡拉开序幕30CM“跌停秀”　　10月13日，招商证券长兴岛技术创新工业园REIT挂牌上市，网站首天强势反弹30%，名列全日封死跌停板，跌停这也是数只上市近两年来第六只首天挂牌上市跌停的公募公募基金REITs。

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变长天数看，挂牌已挂牌上市的金又19只公募公募基金REITs挂牌上市年来平均涨幅接近30%，绝大多数商品挂牌上市年来取得正收益，处子秀给投资人带来了相对平稳投资回报　　多名业内表示，旅途类基公募公募基金REITs具有下层金融资产高质量成形、中文投资收益预期相对明确、网站强制性派息等优点，名列能够提供长期稳定的跌停投资收益，是此类商品持续受消费市场热捧的原因。

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但他们也同时告诫，投资人产业布局时也需要注意另一面风险，核心理念是实地考察“下层金融资产”　　又一只公募公募基金REITs挂牌上市强势反弹30%　　公募公募基金REITs相对平稳起跑一年多天数，消费市场关注度依然有增无减，投资人热忱从三级消费市场继续延烧到三级消费市场。

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　　10月13日，公募公募基金REITs挂牌上市商品再迎提速，招商证券长兴岛技术创新工业园REIT正式挂牌上市，开售康孔县30%跌停，直到尾盘仍未关上跌停板，收市报5.356元，全日成交量数额达9491.09万元，占当天公募公募基金REITs消费市场全部成交量数额28.48%。

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　　实际上，招商证券长兴岛技术创新工业园REIT也是近两年来第六只挂牌上市首天跌停的公募公募基金REITs，今年8月31日，光大、中金、硬地技术创新四家券商母公司公募公募基金REITs挂牌上市，首天自发性跌停10月10日，光大芜湖职教REIT挂牌上市首天亦收跌30%。

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　　在光大公募基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆看来，公募公募基金REITs挂牌上市火爆另一面体现的是消费市场对REITs类商品的热捧　　他认为，公募公募基金REITs商品受欢迎的原因有以下几方面：从公募公募基金REITs的特点看，公募公募基金REITs具有下层金融资产高质量成形、投资收益预期相对明确、强制性派息等优点，预期风险和收益高于债券型公募基金和货币型公募基金，低于股票型公募基金，能够提供长期稳定的投资收益；从金融资产配置角度看，公募公募基金REITs与其他大类金融资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类金融资产。

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在权益消费市场波动较大、“金融资产荒”的背景下，公募公募基金REITs能满足投资人的配置需求；从消费市场供求角度看，我国公募公募基金REITs尚处于挂牌上市初期的成长阶段，已挂牌上市公募公募基金REITs商品均通过监管严格审核，金融资产质量优良，各类资金配置意愿较强。

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且目前已挂牌上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，商品供给有限进一步加剧了各类资金对公募公募基金REITs的追捧　　博时招商蛇口工业园REIT公募基金经理王翘楚分析指出，目前已挂牌上市的19只公募公募基金REITs商品，尤其是产权类项目在挂牌上市当天以及近两年来的三级表现都非常亮眼，投资人们也在前几批的公募公募基金REITs发行过程中获得了不错的投资收益，因此新挂牌上市的REITs商品份额更加受到投资人的追捧。

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　　她还表示，目前已发行的项目中，首天跌停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从当前消费市场认可度来看，产权类项目和稀缺金融资产项目更受到投资人的青睐　　19只公募公募基金REITs挂牌上市年来平均涨超28%。

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　　2021年6月21日，首批9只公募公募基金REITs挂牌上市，如今，公募公募基金REITs消费市场已相对平稳运行一年多天数截至10月13日，深沪两市挂牌上市的公募公募基金REITs共有20只，发行规模突破600亿元，金融资产项目从高速公路、生态环保、工业园区、仓储物流等提速至清洁能源、保障房等领域。

　　已挂牌上市公募公募基金REITs也给投资人带来了不错的投资回报，截止10月10日，已挂牌上市的19只公募公募基金REITs挂牌上市年来平均涨幅达到29.89%，其中，华安张江光大园REIT挂牌上市年来强势反弹52.19%，包括建信中关村工业园、硬地技术创新

盐田港仓储物流、博时招商蛇口工业园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流在内4只REITs挂牌上市年来也涨超40%。

　　谈及公募公募基金REITs的消费市场表现，莫一帆表示，已挂牌上市公募公募基金REITs商品均通过了监管严格审核，金融资产质量优良并且目前公募公募基金REITs一三级消费市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已挂牌上市同类型项目三级消费市场价格对应的分派率，因此挂牌上市后通常都有一定的上涨空间。

此外，在利率下行、“金融资产荒”及权益消费市场波动较大的大背景下，公募公募基金REITs商品供不应求，资金涌入收益相对平稳的REITs消费市场，进一步推高了三级消费市场价格，也使得今年公募公募基金REITs商品相比其他权益类公募基金取得较好表现。

　　从年内表现上看，包括工业园、保障房在内产权类公募公募基金REITs好于特许经营权类公募公募基金REITs，除去今年新挂牌上市的商品，华安张江光大园、博时招商蛇口工业园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区工业园等4只产权类公募公募基金REITs近两年来涨幅超过10%。

　　华安张江光大园REITs公募基金经理叶璟从几个方面分析了公募公募基金REITs ，尤其是产权类公募公募基金REITs走强另一面的原因她称，一方面是近一年年来十年期国债收益率呈现下降趋势，使得现有REITs商品的现金分派率更具有优势，受到部分投资资金的偏好；另一方面是今年6月首批REITs解禁后消费市场上REITs流通份额提高，新进入的投资人的偏好和预期变化可能会对现有REITs有一定价值重估的影响。

还有就是今年上半年发布了REITs扩募规则，产权类REITs因其基础金融资产的可交易性比较强，因此消费市场可能对产权类REITs的扩募预期更强一些，相应预期逐步反映在了三级消费市场价格中　　“近两年来，影响公募公募基金REITs三级表现有几个重要的天数节点，一是6月中旬首批项目战略配售解禁，本次解禁后，公募公募基金REITs消费市场流动性大幅释放，随着不同类型机构投资人持有份额的解禁，机构投资人结构也进一步多元化，机构投资人对于产权类项目的投资倾向性也随之体现；二是9月底5单公募公募基金REITs项目发布了扩募公告，其中4单是产权类项目，扩募一直被视为REITs价值提升的最有利方式，产权类项目很明显更具有扩募的可能性；三是今年产权类REITs新添加了保障性租赁住房的新品种，其稀缺性也是受到了投资人的关注，同时也增加了投资人的选择，使得商品类REITs的三级消费市场表现更加突出。

”王翘楚也谈了自己对于产权类公募公募基金REITs的看法　　产业布局REITS核心理念关注“下层金融资产”　　REITs较好的表现让此类商品成为消费市场的宠儿，但投资人产业布局此类商品也需要注意另一面风险，核心理念是实地考察“下层金融资产”　　“今年二季度年来，受外围影响权益消费市场波动较大，与之相反的是基础设施公募公募基金REITs三级消费市场波动较小，运行相对平稳性较好。

REITs作为我国证券消费市场新兴宠儿一直备受关注和爱护，利好政策屡屡发布，高质量金融资产挂牌上市加速度，不同属性金融资产屡屡登台，首批的项目也开始进入扩募阶段” 王翘楚表示， REITs消费市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs商品的理解还未完全成形，消费市场推出的REITs份额有限，依然是僧多粥少的局面。

　　王翘楚认为，随着消费市场提速以及参与机构数量的增加，不同REITs的金融资商品类、经营策略、运营能力等会逐渐拉开差距，消费市场关注的重点，除新挂牌上市REITs之外，也会逐渐回归到下层金融资产因此投资人需要根据自己的投资策略，对不同下层金融资产的项目进行判断和风险把控。

　　叶璟表示，投资REITs的收益来源主要为基于基础设施金融资产运营收益而产生的派息和三级消费市场价格变化带来的价差收益，商品的预期风险与收益理论上应高于债券型公募基金和货币型公募基金，低于股票型公募基金如三级消费市场价格上涨过快，则基于市值计算的派息收益率水平将会大幅下降。

另外，长远来看价格还是会向内在价值回归，投资人需要关注三级消费市场价格和所投基础设施金融资产内在价值的偏离程度和合理性，如果三级消费市场价格显著高于了所投标的金融资产的内在价值，则投资人在做投资决策时应当更加谨慎，需要充分考虑价格回落的概率及导致投资亏损的风险。

　　“公募公募基金REITs下层金融资产收益及预计增值收益是支撑三级消费市场表现的主要因素因此，投资人有必要深入了解REITs的下层金融资产及运营情况，避免跟风炒作及高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失”中金公募基金相关REITs人士也表示。

　　上述人士认为，当公募公募基金REITs在三级消费市场涨幅过大时，投资人应当理性判断，根据未来的派息预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募公募基金REITs，尽量避免因短期追涨杀跌造成投资损失，并通过长期持有与合理的金融资产配置力求获得较好的投资投资回报。

　　莫一帆直言，投资人参与REITs投资需警惕两大风险：第三、下层金融资产运营风险：公募公募基金REITs投资集中度高，80%以上公募基金金融资产投资于基础设施金融资产支持证券（ABS）并最终投资于基础设施项目，因此公募公募基金REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际投资收益大幅低于预测数据，存在公募基金收益率不达预期的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响公募基金收益分配水平的稳定。

　　第二、三级价格变动风险：公募公募基金REITs在证券交易所挂牌上市交易，三级消费市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益投资人需仔细研究REITs投向的下层金融资产质量，对于基础金融资产的区位、历史经营情况、投资收益预测情况、金融资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据三级消费市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

　　莫一帆表示建议投资人理性投资，避免追涨杀跌如果三级消费市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低产业布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分商品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高整体看来公募公募基金REITs的投资还是要结合下层金融资产的内在价值、隐含的长期投资投资回报率、三级消费市场流动性，以及投资人自身的投资投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

　　又一只REITs获批　　后续数只商品在路上　　2022年下半年年来，新的REITs品种陆续出炉，近期又有一只商品获得“准生证”　　证监会中文网站日前发布《关于准予中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资公募基金注册的批复》，意味着中金安徽交控REIT获准发行，这只商品也是中金公募基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后又一获批的基础设施公募基金。

　　从批复来看，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资公募基金合同期限为17年，准予公募基金的募集份额总额为10亿份　　据悉，中金安徽交控REIT拟投资的基础设施金融资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段（“沿江高速”）公路收费权及对应公路金融资产，位于安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153公里。

沿江高速是沪渝国道（G50）安徽段的重要组成部分，实现了长江中、下游的快速互通，是串联皖江城市群的高速“项链”　　中金安徽交控REIT的原始权益人及外部管理机构均为安徽省交通控股集团有限公司（“安徽交控集团”）。

安徽交控集团为安徽省内最大的交通基建企业，省内高速公路建设与运营业务优势明显，运营金融资产占安徽省已通车里程的 91%以上安徽交控集团拥有29年的高速公路运营管理经验、专业的管理团队，未来将与中金公募基金一起，为中金安徽交控REIT保驾护航。

　　业内认为，高速公路基础设施具有投资收益较充裕、投资收益较稳定等属性，较适合作为REITs的下层金融资产高速公路公募公募基金REITs作为盘活存量金融资产的有效措施，有助于存量金融资产与新增投资良性循环，扩大有效投资，助力产业转型发展，对推动交通基础设施可持续发展具有重要意义，助力“交通强国”的发展战略。

　　除了中金安徽交控REIT外，目前还有2只公募公募基金REITs商品正在排队侯批。

　　这两只商品均为光大公募基金申报，分别为 “光大公募基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施”、“光大和达高科工业园封闭式基础设施”，分别为保障性租赁住房、工业园REITs商品　　此外，招商证券资管母公司东久REIT将于10月14日挂牌上市，场内也将迎来新品种。

　　据悉，招商证券东久新经济工业园封闭式基础设施证券投资公募基金，是国内首个民营工业园区REITs东久新经济REIT询价阶段，网下询价倍数也达到了100.94倍的较高水平，认购价格为3.035元/份，按5亿份的发售份额计算，募集资金总额超过15.175亿元。

　　另外，存量的公募公募基金REITs扩募试点也迎来里程碑的进展近期，富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、硬地盐田港REIT等5只公募公募基金REITs齐齐发布拟申请扩募并新购入基础设施项目等公告，公募公募基金REITs扩募正式启动。

　　业内表示，公募公募基金REITs业务空间广阔此前国家发改委召开8月份新闻发布会就曾表示，一年来，严把项目质量关，在首批推荐10个项目后，又陆续向证监会推荐了10个项目，包括深圳人才安居集团、厦门安居集团、北京保障房中心等三个保障性安居工程项目。

目前，还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成形的项目正在加快推进此外，对意向项目加强辅导，培育潜在消费市场，处于辅导期的项目超过80个这也意味着，未来将有更多的高质量商品陆续出炉

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